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合作方公开举报 、高管更迭叠加业绩下滑
，绿城中国(03900.HK)在这个春天陷入舆论与基本面的双重压力
。

一边是围绕唐山项目的长期纠纷再度发酵，一边是利润结构失衡与分红收紧 ，市场开始重新审视这家高端住宅标杆企业的真实经营状况。

01

天鸿地产实名举报

4月5日
，绿城中国就最新举报事件发布声明，称相关指控为“不实言论
” ，并已报警处理 。

公司强调
，与唐山“天鸿甲第观澜”（备案名“龙禧里碧湖园 ”，曾用名“绿城·桂语江南
”）项目开发主体及其实控人之间的争议 ，已进入司法程序，正在法院审理阶段
。

这一回应
，针对的是3月31日天鸿房地产开发有限公司(下称“天鸿地产”)董事长魏国秋在北京举行的媒体沟通会。

会上，魏国秋实名指控绿城中国部分高管 ，通过体外公司实施“系统性掏空上市公司 ”的行为
，将原本应在上市公司体系内完成的投资与赚取的收益，转移至上市公司之外 。

魏国秋还称 ，“估计拆借挪用上市公司资金超过1000亿
，截留利润超过100亿，造成国有资产流失超过30亿
。”

据《凤凰网财经》了解 ，天鸿地产已向绿城中国审计师安永发送风险提示函及相应证据
，并向港交所
、香港证监会、香港会财局提交全面举报，目前已被监管机构记录在案。

双方争议的核心 ，是2019年双方围绕唐山市路北区一宗核心地块展开的合作 。

彼时
，天鸿地产以约8.6亿元拿地，试图打造“唐山第一豪宅
” ，并引入头部房企绿城作为项目品牌与操盘方
。

双方初步约定采取“融资+代建”模式，即绿城提供6亿元借款
，由绿城旗下绿城管理集团负责代建，并承诺两年内实现约90%的去化率及21.8亿元销售回款。

但在正式签约阶段 ，合作形式发生变化 。天鸿地产原本预期的“与绿城中国直接合作 ”
，被拆分为两份合同：一份是天鸿地产与绿城管理集团签署的代建合作协议，另一份则是与“沈阳全运村建设有限公司
”(下称“沈阳全运村”)签署的投资合作协议。

公开资料显示 ，沈阳全运村于2011年3月注册成立
，目前看上去与绿城中国没有直接股权关系
。

不过，绿城中国现任执行董事 、副总裁李骏 ，曾担任过沈阳全运村负责人
，并于2022年12月卸任董事职务。

而绿城中国2020年年报显示，沈阳全运村为绿城中国合营公司 ，后者持有50%权益 。

根据魏国秋说法
，签约时绿城曾说沈阳全运村是其“内部单位 ”，出于对绿城的信任 ，天鸿地产最终接受了上述合作方案
。

2019年11月，“绿城·桂语江南
”项目公司——唐山鸿柯房地产开发有限公司(下称“唐山鸿柯”)——注册成立。

天眼查显示
，唐山鸿柯由天鸿地产持股90%，沈阳全运村持股10% 。

尽管持股比例低 ，但据魏国秋所说
，入股后沈阳全运村掌握项目公司唯一的执行董事席位，成为实际决策主体
。

唐山鸿柯不设董事会 ，所有重大事项均由沈阳全运村派驻的执行董事决定。天眼查显示
，该公司如今的执行董事是左文辉，据说是绿城金融事业部一位经理 。

在融资安排上 ，根据合作协议
，沈阳全运村负责向项目提供6亿元借款，年利率高达16%
。

魏国秋称 ，据其了解
，其中约5亿元资金来自绿城房地产集团的内部无息借款，1亿元来自绿城管理集团。

合作共赢的出发点很好 ，但项目实际上推进得并不顺利 。

2020年项目首次开盘，销售不及预期
。截至2021年底
，项目累计回款仅9393万元，不足原承诺的5%。

销售不畅叠加高息负债 ，使项目资金迅速承压 。

2022年
，双方矛盾全面爆发。当年2月，天鸿地产在唐山起诉绿城相关方 ，要求确认借款关系并追责代建失职
。

这一年4月
，沈阳全运村在沈阳提起诉讼，要求天鸿地产提前偿还剩余借款本息约3.9亿元 ，并申请诉前保全。

资产被查封后
，“绿城·桂语江南 ”项目陷入停滞 。

魏国秋披露，项目停工超过一年 ，数百套房无法交付
，并在2023年被住建部纳入保交楼重点督办名单
。

对于上述指控，绿城中国予以否认 ，强调沈阳全运村为独立主体，代建方不对销售业绩负责
，并将销售不达预期归因于市场环境及合作方自身运营能力。

截至目前，相关案件仍在河北
、辽宁两地高院二审中 。

02

归母利润大幅下滑

就在魏国秋召开媒体沟通会公开指控绿城的同一天 ，后者披露了2025年度业绩
。

财报显示
，2025年，绿城中国取得收入约1549.66亿元 ，同比下降约2.26%；录得年内利润约22.86亿元
，同比下降约44.86%。

其中，归母净利润7098.9万元 ，同比大降约95.55%
，为上市以来最低；非控股股东权益为22.15亿元，仅同比下降约13.11% 。

值得注意的是 ，归母净利润占公司年内利润的比例仅为3.10%
，非控股股东权益所占比例高达96.90%
。

也就是说，绿城中国2025年取得的20多亿净利润 ，公司股东只分到了一点，绝大部分都被合作项目小股东拿走了。

绿城中国在财报中解释称
，归母净利润的下降，主要是由于房地产市场仍处于调整期 ，且公司继续积极推动长库存去化
，导致2025年度收入结转的毛利率以及分占合营企业及联营公司业绩下降 。同时，公司在2025年度计提相关资产减值及公平值变动损失净额49.21亿元 ，进而影响了股东应占利润
。

据财报
，2025年绿城中国分占合营企业业绩为亏损5.98亿元，分占联营公司业绩为亏损5.36亿元 ，合共为亏损11.34亿元
，较2024年的亏损6.33亿元，增加亏损5.01亿元。

绿城指出 ，亏损增加主要是近几年新拓项目权益比例上升
，新增合营企业及联营公司项目减少，导致销售收入下降以及受房地产行业下行影响毛利率下降所致 。

在销售端 ，绿城仍保持规模优势。2025年，绿城中国取得总合同销售金额约2519亿元
，位列行业第二，仅次于保利发展(600048.SH)
。

其中 ，自投项目销售额约1534亿元
，权益销售额约1043亿元，均位列行业第五。

但可以看到 ，如此规模并未转化为利润改善 。

与此同时
，公司现金与负债结构出现一定优化
。截至2025年末，绿城持有银行存款及现金约632.38亿元 ，为一年内到期借款的2.6倍
，创历年新高。

同期总借贷1333.86亿元，净负债701.48亿元 ，一年内到期借贷余额为247.44亿元
，占总借贷的占比为18.6%，创历年新低 。

在股东回报方面 ，公司态度趋于保守
。2025年已派发2024年度末期股息每股普通股0.30元，总额约7.62亿元
，但董事会明确表示，不建议就2025年度派发任何末期股息。

在年度业绩披露前后 ，绿城中国管理层同步出现调整
，时间点与业绩发布及舆情发酵形成叠加效应 。

3月30日，绿城中国宣布行政总裁郭佳峰辞任 ，由执行董事耿忠强出任代理行政总裁
。同日
，公司董事会亦有多项人事变动，管理层调整集中落地。

从履历来看 ，郭佳峰生于1965年
，已于去年年满60岁 。其早在1999年5月加入绿城，一度离开 ，但又于2019年7月回归
，并于2020年12月升任行政总裁，是业内公认的“老绿城人
”
。此次辞任 ，公司对外解释为因退休原因。

接任者耿忠强生于1972年8月，现年53岁 。其于1995年7月加入中交集团
，2018年9月至2019年7月曾任中交地产(000736.SZ)总裁。

2019年7月，耿忠强进入绿城中国 ，出任执行董事及执行总裁
。2025年4月
，其被委任为绿城管理集团非执行董事兼董事会联席主席，并自2026年3月30日起升任董事会主席。

资本市场方面 ，截至2026年4月2日
，绿城中国股价报8.41港元，总市值约213.58亿港元 。

03

结语

从唐山项目的纠纷 ，到利润结构的变化
，绿城中国当前面临的问题，并非单一事件所致 ，而是合作模式、行业周期与内部治理共同作用的结果
。

对这家以“品质”著称的房企而言
，如何在规模 、利润与风险之间重新取得平衡，将决定其下一阶段的走向。